Egzekucja uproszczona z nieruchomości - kiedy można ją wszcząć? Czym różni się od zwykłej egzekucji z nieruchomości?
Egzekucja z nieruchomości to najbardziej złożony i czasochłonny sposób egzekucji w zakresie świadczeń pieniężnych. Zanim dojdzie do licytacji organ egzekucyjny, musi podjąć szereg czynności i zawiadomień. M.in. nie może przystąpić do opisu i oszacowania, zanim nie wezwie dłużnika do spełnienia zobowiązana stwierdzonego tytułem wykonawczym w terminie dwóch tygodni. W niektórych przypadkach może zostać zastosowana znacznie szybsza procedura – egzekucja uproszczona z nieruchomości.
Egzekucja uproszczona z nieruchomości - kiedy można ją wszcząć
Przypadki dotyczące egzekucji uproszczonej zostały wymienione w art. 10131 § 1 k.p.c.. Zgodnie z nim przepisy o egzekucji uproszczonej z nieruchomości zastosować można, gdy przedmiotem egzekucji ma być niezabudowana nieruchomość gruntowa albo zabudowana budynkiem mieszkalnym lub użytkowym. Dzieje się tak, jeżeli nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy albo nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie. W innych przypadkach niż te wymienione zastosowanie tego trybu postępowania jest niedopuszczalne.
Egzekucja uproszczona vs. Egzekucja zwykła – porównanie
Różnice pomiędzy postępowaniem uproszczonym, a zwykłym są zauważalne już przy pierwszych czynnościach egzekucyjnych. Komornik nie wzywa dłużnika do zapłaty należności w terminie 14 dni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Oznacza to, że komornik może przystąpić do dokonania opisu i oszacowania niezwłocznie po złożeniu wniosku o jego dokonanie przez wierzyciela. Z kolei wniosek ten może zostać zawarty nawet we wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Podobnie jak w przypadku zwykłego trybu konieczne jest dokonanie operatu przez biegłego. Po jego wykonaniu komornik sporządza protokół opisu i oszacowania oraz zabezpiecza nieruchomość (w tym poprzez ustanowienie dozorcy).
Jeżeli dłużnik nie zaskarżył opisu i oszacowania oraz określił cenę minimalną, to w pierwszej kolejności komornik będzie próbował dokonać zbycia zajętej nieruchomości z tzw. „wolnej ręki” za cenę nie niższą niż suma jej oszacowania.
Ustawodawca kodyfikując przepisy o egzekucji uproszczonej z nieruchomości nie uregulował wprost trybu wyłaniania nabywcy, pozostawiając to uprawnienie w pierwszej kolejności stronom, które mogą uzgodnić tryb wyszukiwania nabywcy. Jeżeli jednak strony tego nie zrobią, bądź nie dojdą do porozumienia, organ egzekucyjny zwraca się do sądu celem ustalenia tego trybu. Sprzedaż z wolnej ręki powinna zostać dokonana w terminie od dwóch tygodni do miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie zbyta w ww. terminie w drodze sprzedaży z „wolnej ręki”, bądź próba sprzedaży okaże się bezskuteczna lub nieruchomość nie będzie kwalifikowała się do sprzedaży w tym trybie, dopiero wtedy nastąpi licytacja nieruchomości, którą przeprowadzi komornik.
W przypadku udzielenia przybicia jednemu z licytantów i zapłaty przez niego ceny, sąd rejonowy przy którym działa komornik wyda postanowienie o przysądzeniu własności (podobnie w przypadku sprzedaży z „wolnej ręki”).
Działania, których może dokonać dłużnik są zatem ograniczone. W pierwszej kolejności należy zweryfikować czy egzekucja może być prowadzona w oparciu o przepisy o egzekucji uproszczonej z nieruchomości. Jeżeli z uwagi na przedmiot postępowania, nieruchomość nie kwalifikuje się do zastosowania tej procedury konieczne może okazać się złożenie skargi na czynności komornika. Kolejną istotną kwestią, w której mogą zostać popełnione błędy jest protokół opisu i oszacowania (w oparciu o sporządzony przez biegłego operat szacunkowy), na co może zostać złożona skarga na opis i oszacowanie w terminie dwóch tygodni od daty jego zakończenia. W przypadku sprzedaży nieruchomości z „wolnej ręki” poniżej ceny minimalnej konieczne jest wniesienie zażalenia na postanowienie o przysądzeniu własności. Oczywiście przypadków naruszeń procedury postępowania może być znacznie więcej, warto więc zadbać o zabezpieczenie przysługujących stronie praw.
