Hipoteka – to tylko zabezpieczenie wierzytelności, a nie prawo własności.

W praktyce zawodowej Klienci bardzo często zadają nam pytania czy brak zapłaty raty kredytu albo wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank wiąże się z automatycznym przejęciem nieruchomości zabezpieczonej hipoteką, a w konsekwencji jej utratą przez Klienta. Utożsamiają oni bowiem ustanowioną na nieruchomości hipotekę z prawem własności mylnie sądząc, że przysługuje ona właśnie bankowi.  Z tego powodu często nie korzystają również ze swoich praw jako właścicieli czego skrajnym przykładem jest nawet obawa przed oddaniem nieruchomości w najem osobie trzeciej jako „nie swojej”.

Istota hipoteki sprowadza się tym czasem jedynie do zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego (np. umowy kredytowej) poprzez obciążenie prawem, na mocy którego wierzyciel (np. bank) może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przedmiotem hipoteki mogą być również spółdzielcze własnościowej prawo do lokalu czy też użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego.

Sformułowanie, w którym wierzyciel „może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości” oznacza zaś, że może on żądać zapłaty zaległych zobowiązań (rat kredytu) na drodze powództwa sądowego nie zaś „przejmować” własność zabezpieczonej hipoteką nieruchomości. Innymi słowy, aby wierzyciel mógł skorzystać z zaspokojenia z ustanowionej hipoteki winien w pierwszej kolejności uzyskać orzeczenie sądu stwierdzające prawo domagania się zapłaty z ograniczeniem do przedmiotu hipoteki, a w dalszej kolejności skierować do obciążonej nieruchomości postępowanie egzekucyjne. Dopiero przeprowadzenie powyższych czynności i zbycie obciążonej nieruchomości w drodze licytacji przez komornika sądowego, po której następuje przybicie i przysądzenie własności powoduje utratę nieruchomości przez właściciela.  Warto wspomnieć, iż czas potrzebny do zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką może wynosić kilka, a nawet kilkanaście lat. Niezależnie bowiem od faktu, iż postępowanie przed sądem tak w I jak i ewentualnie II Instancji może trwać kilka lat, to sama egzekucja z nieruchomości jest postepowaniem wysoce sformalizowanym, a każda niemalże czynność organu egzekucyjnego podlega kontroli sądu. 

Na zakończenie warto zauważyć, iż prawo własności wpisane jest w dziale II księgi wieczystej podczas gdy ustanowiona hipoteka widnieje w dziale IV. Warto o tym pamiętać w szczególności gdy wierzyciel hipoteczny w kontakcie z dłużnikiem usiłuje dysponować nieruchomością jak własną.