Koronawirus. Zmiany w egzekucji z nieruchomości – komornik nie zlicytuje mieszkania za niewielki dług

W dobie obecnej pandemii w trakcie zaawansowanych prac legislacyjnych znajduje się wiele projektów ustaw, które mają zabezpieczyć nas przed szeroko rozumianym kryzysem. Wśród nich znajduje się projekt ustawy z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych związanych z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2. Przekonajmy się zatem jakie zmiany nas czekają.

Zmiany w egzekucji z nieruchomości – co znajdziemy w nowych przepisach?

Projekt wspomnianej ustawy wprowadza rewolucyjne zmiany m. in. w zakresie przepisów postępowania egzekucyjnego, a w szczególności egzekucji z nieruchomości. Art. 2 tejże ustawy zakłada dodanie art. 952¹k.p.c. Przepis ten w proponowanym brzmieniu jest odpowiedzią na wielokrotne wezwania przede wszystkim Rzecznika Praw Obywatelskich, do dokonania zmian ograniczających możliwość licytowania mieszkań, w momencie gdy zadłużenie stanowi jedynie znikomą część ich wartości. Unormowaniem tym mają być objęte wyłącznie zabudowane nieruchomości gruntowe lub mieszkania służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika.

Zmiany w egzekucji z nieruchomości – prawa i obowiązki wierzyciela

Wierzyciel co do zasady nie jest uprawniony do złożenia wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, w momencie gdy egzekwowana na jego rzecz należność główna nie stanowi 1/20, czyli 5% sumy oszacowania. Istnieją jednak pewne wyjątki. Ograniczenie to nie znajduje zastosowania w trzech przypadkach:

gdy wierzycielem jest Skarb Państwa,
gdy należność stwierdzona tytułem wykonawczym została zasądzona w wyroku wydanym w postępowaniu karnym,
a także w sytuacji, gdy na wyznaczenie licytacji zgodził się dłużnik lub sąd.

Wierzyciela egzekwującego obarczono również zadaniem, tj. złożeniem wniosku o wyznaczenie terminu pierwszej licytacji, a w przypadku egzekwowania należności nieprzekraczającej 5% sumy oszacowania dodatkowo skierowaniem wcześniej wniosku do sądu o stosowne zezwolenie. Wierzyciel musi także wiedzieć czy zajęta nieruchomość służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Zależnie od powyższego wierzyciel jest zatem zobligowany – bądź nie – do złożenia odpowiedniego wniosku. Natomiast w razie zwłoki polegającej na niezłożeniu odpowiedniego wniosku
w terminie sześciu miesięcy egzekucja z nieruchomości powinna zostać umorzona z urzędu przez organ egzekucyjny.

W treści przepisu określono także jakimi przesłankami powinien kierować się sąd zezwalając na złożenie wniosku przez wierzyciela o wyznaczenie pierwszego terminu licytacji. Otóż wierzyciel może złożyć wniosek do sądu
w przedmiotowej sprawie, w szczególności jeżeli egzekucja z pozostałych składników majątku należącego do dłużnika pozostaje bezskuteczna. Warto jednak podkreślić, że jeżeli egzekucja prowadzona jest z wniosków kilku wierzycieli, to pierwszy termin licytacji wyznacza się w przypadku, gdy łączna wartość zadłużenia należna wierzycielom składającym wniosek przekracza 5% wartości sumy oszacowania.

Zmiany w egzekucji z nieruchomości – decydująca należność główna

Należy zaznaczyć, iż zgodnie z przyjętym brzmieniem przepisu fundamentalne znaczenie przede wszystkim ma wysokość należności głównej. Mniej istotne jest zatem całe zadłużenie wraz z należnościami ubocznymi – odsetkami, kosztami komorniczymi oraz kosztami procesu. W związku z tym, jeżeli łączna egzekwowana należność znacznie przekracza 1/20 sumy oszacowania nieruchomości, ale należność główna (wartość bez należności ubocznych) jej nie przekracza, to wierzyciel co do zasady (poza wyjątkami wskazanymi w przepisie) nie może złożyć wniosku
o wyznaczenie terminu licytacji bez zgody sądu.

Zmiany w egzekucji z nieruchomości – zmiany na lepsze

W mojej ocenie zmiana jest zdecydowanie korzystna. Również w pełni koresponduje ona z regułą nieobciążania dłużnika ponad miarę i konstytucyjną zasadą prowadzenia polityki skierowanej na przeciwdziałanie bezdomności
(art. 75 ust. 1 Konstytucji). Jednocześnie jednak formalizuje egzekucję z nieruchomości.

Niezależnie jednak od wyżej wspomnianej zmiany, ustawodawca na czas pandemii oraz na 90 dni po jej zakończeniu wstrzymał licytacje służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika. Przepis z pozoru niewielki, należy jednak uznać za uzasadniony. Zarówno pod względem bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ewentualnych licytatorów, ale przede wszystkim w kwestii społeczno-gospodarczej związanej chociażby z trudnościami w podjęciu pracy przez dłużnika czy znalezieniu przez niego innego lokalu mającego służyć zaspokajaniu jego potrzeb mieszkaniowych.