Egzekucja z nieruchomości – złóż wniosek o dodatkowy opis i oszacowanie.
Podstawę prawną uprawniającą do złożenia wniosku stanowi art. 951 k.p.c. zgodnie z którym „Jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany, na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie”. Z powyższego przepisu wynika, iż wniosek o dokonanie dodatkowego opisu i oszacowania jest zasadny, gdy w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany. Przepis nie wymienia, chociażby przykładowego katalogu istotnych zmian, pozostawiając go w pełni otwartym. Stanowisko zaprezentowane jednakże przez Sąd Najwyższy prowadzi do wniosku, iż poprzez istotne zmiany w stanie nieruchomości należy rozumieć zmiany rynkowej wartości, niezależnie od ich przyczyny, tak więc mogą być to zarówno czynniki zwiększające wartość nieruchomości, jak również ją obniżające – wynikające np. ze zmian prawnych – m.in. zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która może wpłynąć na wartość nieruchomości, zmiany fizyczne, np. wybudowanie budynku lub wzniesienie budowli na nieruchomości, czy też zmiany ekonomiczne, wpływające na wartość nieruchomości. Zmiany takie mogą wystąpić zależnie od właściciela/posiadacza pierwotnego nieruchomości, jak również z przyczyn od niego niezależnych (np. osunięcie gruntu, rozbudowa nieruchomości sąsiednich, rozwój pobliskiej infrastruktury). Na istotną zmianę wartości nieruchomości wpływają również czynniki o charakterze makroekonomicznym. Na ceny nieruchomości w znacznym zakresie wpływa ponadto inflacja, która zintensyfikowała popyt na nieruchomości. Od co najmniej połowy 2021 r. znacząco wzrosły średnie, transakcyjne wartości mieszkań, nieruchomości zabudowanych w celach mieszkalnych, stawki czynszu krótko- i długoterminowego. Czynniki te nie pozostają bez wpływu na wartość nieruchomości, i mogą stanowić istotną zmianę skutkującą modyfikacją wartości nieruchomości w myśl art. 951 k.p.c.
Konieczność dostosowania w toku egzekucji sumy oszacowania do rzeczywistej wartości rynkowej została potwierdzona w najnowszym orzecznictwie sądów powszechnych, w tym wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku I Wydział Cywilny z dnia 15 września 2017 r., sygn. akt I ACa 522/16, w którym Sąd ten podzielił stanowisko, iż opis i oszacowanie powinien odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu i faktycznemu szacowanej nieruchomości, wskazując, iż normy wywodzone z k.p.c. gwarantują przymusowe zbycie nieruchomości za cenę nieprzekraczającą 2/3 jej rzeczywistej wartości rynkowej. Podobne stanowisko zostało wyrażone w treści uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 15 stycznia 2018 r., sygn. akt I ACa 628/17. Normy regulujące minimalną cenę nabycia (cenę wywołania) należy więc traktować jako zabezpieczenie praw zarówno dłużnika, jak i wierzyciela, w celu zapewnienia by składnik majątku, jakim jest nieruchomość, względnie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste, udział w nieruchomości albo statek morski wpisany do rejestru okrętowego, nie został zbyty za cenę nieprzekraczającą 2/3 ich rzeczywistej wartości. Funkcja ochronna jaką norma ta spełnia wobec dłużnika jest oczywista – zapewnia minimum jakie uzyska dłużnik poprzez zmniejszenie jego pasywów wskutek rozdysponowania kwoty pomiędzy wierzycieli. Prawa wierzyciela są zabezpieczone poprzez zapewnienie minimalnej kwoty jaką może on pozyskać wskutek podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży – tj. nie uzyska on w razie sprzedaży składnika majątku mniej niż w przypadku przejęcia nieruchomości po drugiej bezskutecznej licytacji.
